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Wer als Hausbesitzer den Klimagipfel in Kopenhagen verfolgte, bekam in der vergangenen Woche wieder ein schlechtes Gewissen. Mindestens ein Drittel der CO2-Emissionen in den entwickelten Staaten gehen auf das Konto von öffentlichen Gebäuden, Gewerbebauten - und privaten Haushalten, meldete die Internationale Energie Agentur (IEA). Vor allem die Besitzer älterer unsanierter Häuser schädigten das Klima, so die Botschaft. Mit harten Sanierungsvorgaben ließe sich laut IEA die Energie, die für Heizung, Kühlung und Warmwassererzeugung benötigt wird, aber um bis zu 80 Prozent reduzieren. "Energieeffiziente Gebäude sind die schnellste, billigste und wichtigste Lösung für unsere Klimaprobleme", sagte der Direktor der Global Climate Initiative des WWF, Kim Carstensen.

Auch zahlreiche Bau-Verbände machten in Kopenhagen auf sich aufmerksam. Die Dämmstoffindustrie forderte eine Pflicht zum Null-Energie-Haus, der Industrieverband Haus-, Energie- und Umwelttechnik (BDH) verlangte ein höheres Tempo bei der Modernisierung von Heizungen in Deutschland.

Doch auch nach Kopenhagen wird die Bundesregierung die Vorgaben für energetische Modernisierungen vorerst nicht erhöhen - und damit die Bau- und Sanierungskosten nicht verteuern. Die hiesigen Auflagen sind bereits höher als im übrigen Europa. Und in den nächsten Jahren werden auch ohne neue Pflichten hohe Kosten auf Immobilienbesitzer zukommen, wie Beispielrechnungen zeigen. Die Rücklagen dafür reichen in vielen Fällen bei Weitem nicht aus.

"Bauherren und Bestandsmodernisierer müssen nirgendwo auf dem Kontinent so hohe Kosten tragen wie in Deutschland, weil die Selbstverpflichtung der Bundesregierung zur CO2-Reduktion bereits heute weit über die Beschlüsse von Kopenhagen und die von der EU für 2020 geplanten Energieeinsparvorgaben hinausgeht", sagt Corinna Merzyn, Geschäftsführerin des Verbands privater Bauherren (VPB). Noch vor dem Klimagipfel in Kopenhagen hatten Europaparlament und EU-Kommission neue Energiesparstandards vereinbart, die von 2020 an in allen Staaten der Gemeinschaft gelten sollen. "Die meisten der europaweit erst in elf Jahren in Kraft tretenden Auflagen sind in Deutschland bereits jetzt vorgeschrieben", bestätigt Gerold Happ, Energiereferent beim Eigentümerverband Haus und Grund.

Erst dieses Jahr hat die Bundesregierung mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 die Verbrauchsvorgaben für Immobilien im Mittel um weitere 30 Prozent gegenüber der EnEV 2007 verschärft. Danach darf der rechnerisch zulässige Primärenergiebedarf eines neuen Eigenheims statt zuvor zehn nur noch sieben Liter Öl pro Quadratmeter und Jahr betragen. Dach und Fassade müssen bei Neubau oder Sanierung stärker gedämmt, dichtere Fenster und effizientere Heizungen eingebaut werden.

Die EnEV-2009-Vorgaben gelten für alle neuen Häuser, deren Bauantrag nach dem 30. September dieses Jahres gestellt wurde. Zudem fallen Modernisierungen an Bestandsobjekten unter die Auflagen, wenn die Arbeiten nach diesem Stichtag begonnen wurden. Zwar sieht die EnEV bei bestehenden Häusern einen Abschlag von 40 Prozent vor. Deshalb muss der rechnerische Primärenergiebedarf eines nach EnEV-Standard sanierten Eigenheims nicht auf sieben, sondern nur auf 9,8 Liter Heizöl pro Quadratmeter und Jahr gesenkt werden. Ausgenommen von den EnEV-Vorgaben sind aber nur kleinere Schönheitsreparaturen. "Sobald zehn Prozent oder mehr von Fassade, Dach- oder Fensterflächen erneuert werden, müssen die gesamten Bauteile auf den neuen EnEV-Stand gebracht werden", erläutert Mike Verhoeven, Energieexperte bei der Dekra Real Estate. Werden mehrere Gebäudekomponenten wie Dach und Fenster gleichzeitig erneuert, müssen die Maßnahmen so gestaltet werden, dass der rechnerische Jahresprimärenergiebedarf des gesamten Gebäudes um 30 Prozent sinkt.

Dadurch kämen hohe Kosten auf die Besitzer zu, sagt VPB-Chefin Merzyn. "Um ein Bestandsobjekt auf den Standard der EnEV 2009 zu bringen, sind Aufwendungen von mindestens 70 000 Euro nötig." Die energetische Sanierung der Fassade koste bei einem Eigenheim 25 000 Euro, ein neues Dach 35 000 Euro, neue Fenster 10 000 Euro, eine neue Heizungsanlage zwischen 5000 und 15 000 Euro.

Bei den gegenwärtigen Erdgas- und Heizölpreisen würden sich diese Ausgaben nach VPB-Berechnungen erst nach 25 oder 30 Jahren amortisieren. Nur wenn die Energiepreise massiv ansteigen sollten, würden sich die Aufwendungen in kürzerer Zeit rechnen. "Viele Eigenheimbesitzer sind angesichts der Unsicherheit und der hohen Modernisierungskosten in Schreckstarre gefallen und investieren gar nicht mehr in die Instandhaltung ihrer Häuser", sagt Merzyn.

Das liegt auch daran, dass die meisten Grundeigentümer über keine ausreichenden finanzielle Reserven verfügen, um eine Modernisierung zu stemmen. Nach einer aktuellen Umfrage des Instituts Privater Bauherren (IPB) haben 48 Prozent der deutschen Eigenheimbesitzer für die Instandhaltung ihrer Immobilie lediglich Rücklagen von bis zu 5000 Euro bilden können. Nur gut 31 Prozent haben ein Polster zwischen 5001 und 20 000 Euro. Gerade einmal 15 Prozent verfügen über eine noch höhere Reserve. IPB-Präsident Thomas Penningh: "Die meisten Hauseigentümer haben nicht genügend Geld, um die vom Gesetzgeber geforderte energetische Sanierung des Altbestands zu stemmen."

Zwar stellt die Bundesregierung über die staatliche Förderbank KfW zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für Modernisierungen bereit. "Die werden aber nur gewährt, wenn die Sanierung noch über die Vorgaben der EnEV 2009 hinausgeht", sagt Penningh. "Die dabei anfallenden zusätzlichen Kosten fressen die staatliche Förderung größtenteils auf." Zudem hätten nach der IPB-Umfrage die meisten Eigentümer-Haushalte nur wenig Spielraum, um einen zusätzlichen Kredit zu stemmen.

Jeder fünfte befragte Eigentümer habe pro Monat lediglich 100 Euro an frei verfügbarem Einkommen für weitere Zins- und Tilgungsleistungen. Das reiche nicht einmal, um 25 000 Euro für die Sanierung einer Fassade mit Krediten inklusive eines KfW-Darlehens mit zehnjähriger Laufzeit zu finanzieren, sagt der Instituts-Präsident. In diesem Fall beliefen sich die Belastungen für Zins und Tilgung nach IPB-Berechnungen bereits auf 110 Euro pro Monat. Penningh: "Kommt dann nur eine größere Reparatur hinzu, wären die Besitzer aufgeschmissen."

Ursprünglich sollte die Energieeinsparverordnung bereits 2012 um nochmals 30 Prozent verschärft werden. Im Koalitionsvertrag sind Union und FDP jedoch übereingekommen, zunächst abzuwarten, welche Erfolge die EnEV 2009 bringt. Für VPB-Geschäftsführerin Merzyn ist das ein Schritt in die richtige Richtung: "Bei noch rigideren Auflagen würden noch mehr Grundeigentümer auf eine Modernisierung ihres Heims verzichten."